Acquisto prima casa: quali sono le agevolazioni

L’acquisto di un immobile da adibire a “prima casa” rappresenta un passo importante e una delle principali forme di investimento nel nostro paese. Per tali motivi la normativa fiscale consente di beneficiare di una serie di agevolazioni e detta regole precise affinché la compravendita si svolga al meglio e sia permesso di risparmiare sulle imposte.
I requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa

La riduzione delle imposte, tuttavia, opera soltanto qualora l’acquisto sia effettuato in presenza dei c.d. requisiti “prima casa” che operano quando il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali, quando si trova nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora, nonché quando l’acquirente possieda determinati requisiti.
 

La categoria catastale

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
•  A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
 

Il luogo in cui si trova l’immobile

Le agevolazioni sono anche correlate al luogo in cui si trova l’immobile da acquistare. Per usufruire dei benefici, infatti, l’abitazione dovrà trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza.

Qualora residente altrove, invece, entro 18 mesi dall’acquisto sarà richiesto all’acquirente di trasferire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile.

La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza dovrà essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto; il cambio di residenza si considererà avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Tuttavia, si avrà ugualmente diritto alle agevolazioni qualora l’immobile si trovi:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Fanno eccezione alla regola suddetta il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia: nei loro confronti non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Agevolazioni prima casa per chi è già proprietario di un immobile

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali relativi all’acquisto “prima casa” sono stati estesi anche al contribuente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a condizione però che l’abitazione già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. L’estensione dell’agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito (donazione e successione).

L’impegno a vendere, entro un anno, l’immobile già posseduto dovrà risultare dall’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione). Se ciò non si realizza, oltre a perdere le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile, il beneficiario dovrà pagare le maggiori imposte e i relativi interessi, nonché una sanzione del 30%.

Va, inoltre, precisato che le agevolazioni “prima casa”, non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici, anche qualora si assuma l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Quali sono le agevolazioni “prima casa”

Quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa” si potrà beneficiare di imposte agevolate, ovvero ridotte.
Se l’abitazione è acquistata da un venditore privato o da un’impresa che vende in esenzione IVA, le imposte agevolate da versare sono: imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%); imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, le imposte da versare con i benefici “prima casa” sono: Iva ridotta al 4% (invece che 10%), imposta di registro fissa di 200 euro; imposta ipotecaria fissa di 200 euro; imposta catastale fissa di 200 euro.

Ancora, quale ulteriore beneficio, gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari saranno esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

Detrazioni acquisto prima casa

Poiché spesso l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa è accompagnato dalla stipula di un mutuo, quale ulteriore agevolazione nei confronti dell’acquirente è prevista la detrazione, in sede di dichiarazione dei redditi e di presentazione del modello 730, delle spese connesse alla stipula del mutuo.

Nel dettaglio saranno detraibili nella misura del 19% gli interessi passivi, i relativi oneri accessori e le quote di rivalutazione corrisposti in dipendenza di mutui. Tra gli oneri accessori rientrano anche le spese notarili collegate alla stipula del contratto di mutuo, nonché quelle anticipate dal notaio per conto dell’acquirente dell’immobile (es. iscrizione e cancellazione dell’ipoteca), ma non quelle dovute quale onorario per la stipula del contratto di compravendita.

La detrazione si calcola su un importo annuo massimo di interessi ed oneri accessori di € 4.000.00 ed è ripartita tra tutti gli intestatari ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l’acquisto.

Se per l’acquisto dell’abitazione, invece, ci si è avvalsi dell’intermediazione di un’agenzia immobiliare, la detrazione Irpef del 19% varrà per i compensi corrisposti all’agenzia stessa, per un importo massimo pari a mille euro e con possibilità di usufruirne solo nel primo periodo di imposta successivo all’acquisto.